Nell’era COVID la chiusura forzata degli esercizi commerciali ha indubbie ripercussioni sul contratto di affitto dei locali aperti al pubblico e sul pagamento del canone.
Sempre di più saranno i contrasti tra Conduttori e Proprietari.
Da parte dei conduttori si invoca la forza maggiore cioè l’atto d’imperio costituito dai vari provvedimenti del Governo che impediscono/hanno impedito l’apertura dei negozi a causa dell’emergenza sanitaria e quindi l’impossibilità sopravvenuta, seppure temporanea, della prestazione di pagare il canone o l’eccessiva onerosità dello stesso ovvero la mancanza di disponibilità dei locali per l’uso pattuito.
Si ritiene che i suddetti richiami siano errati al fine di esonerare definitivamente il Conduttore dal pagamento del canone ovvero ottenere, ex lege, una riduzione del canone scaduto ed a scadere nel periodo di forzata chiusura.
L’impossibilità della prestazione, quindi l’impossibilità di pagare il canone, ovvero l’indisponibilità per legge dei locali, temporanea, come nel caso che ci riguarda, potrà esonerare infatti solo temporaneamente il conduttore dal pagamento che , pertanto, non sarà inadempiente solo nel periodo di riferimento dell’emergenza.
In pratica verrebbe meno la regola generale della “ colpa” nell’inadempimento, cioè la responsabilità di un contraente a causare la risoluzione del contratto.
Tuttavia, cessata la forza maggiore, ripresa la piena disponibilità dei locali, il perseverare nel mancato pagamento comporterà l’attribuzione di colpa nell’inadempimento, non più scusabile.
Ma se questo è chiaro per i canoni che scadono nel periodo successivo alla fine dell’emergenza, non è altrettanto chiara la sorte dei canoni scaduti nella fase emergenziale.
Il congelamento del pagamento , quindi l’assenza di colpa nel mancato pagamento, verrebbe a cessare una volta ripresa l’attività commerciale e la piena e libera disponibilità dei locali, con la conseguente ripresa del diritto della Proprietà di chiedere e ottenere i canoni non pagati.
I Conduttori, ovviamente, vorrebbero essere esonerati dal pagamento del canone maturato in periodo emergenziale anche dopo la cessazione dell’emergenza ed allo stesso tempo mantenere l’efficacia del contratto di locazione.
Le due cose appaiono inconciliabili.
Si tratta, infatti, in questo caso di una impossibilità sopravvenuta temporanea che nei contratti a prestazioni periodiche (come l’affitto) può essere causa di temporanea sospensione degli effetti obbligatori sempre che l’altro contraente e cioè il Proprietario mantenga interesse alla ripresa della prestazione di pagamento del canone in futuro e non opti, invece, per la risoluzione immediata se dovesse prevalere l’interesse a conseguire l’immediata disponibilità dei locali.
In pratica, quindi, il conduttore potrà chiedere di essere esonerato temporaneamente dal pagare il canone per la parte di tempo non goduto ma l’obbligazione, in quanto assunta su base temporale più ampia e coincidente con la durata del contratto e solo per comodità frazionata per mesi o per trimestri, ritornerà in vigore nel momento in cui si riavrà la piena disponibilità del bene, sempre che la ripresa sia compatibile con l’interesse del Proprietario a mantenere in vita il contratto.
Se, infatti, si dovesse riaprire dopo molto tempo lo stesso proprietario potrebbe sollevare l’impossibilità sopravvenuta per invocare la risoluzione del contratto senza colpa, cioè senza richiedere risarcimenti.
Per i conduttori è quindi assolutamente consigliabile effettuare pagamenti, seppure parziali, ma tali da non rendere facile la via della risoluzione del contratto ed al termine dell’emergenza offrire il pagamento del residuo debito scaduto in soluzioni dilazionate e congrue nel tempo.
E’ parimenti consigliabile ai proprietari comunicare al proprio conduttore di essere disponibili a ricevere adempimenti parziali del pagamento del canone con diritto a richiedere la differenza una volta cessata la causa impeditiva del godimento del bene.
E’ anche logico ed equo dare la possibilità di suddividere il canone impagato nel tempo in base agli accordi che si potranno congiuntamente adottare, per continuare a dare efficacia al contratto.
Appare necessario concordare per iscritto rinvii e dilazioni al fine di evitare spiacevoli sorprese di azioni giudiziarie.
Non appare opportuno, invece (ma la volontà delle parti è sempre sovrana) rinunciare al canone o a parte di esso da parte dei proprietari. Se per ragioni concrete si dovesse scegliere in tal senso è necessario, comunque, sottoscrivere una scrittura privata di transazione con i termini esatti dell’accordo di riduzione e/o di rientro dei pagamenti sospesi con l’indicazione di risoluzione in caso di inadempimento del pagamento alle scadenze pattuite.
Non vi è, pertanto, alcun obbligo di aderire alle richieste di riduzione.
Peraltro, i provvedimenti governativi, allo stato, non hanno previsto esenzioni. Anzi, al contrario, sono previste agevolazioni con detrazioni fiscali fino al 60% del canone pagato (ovviamente per intero) per chi continua a pagare il canone pur non potendo esercitare l’attività commerciale.
Sulla materia non si è formata alcuna Giurisprudenza, intesa come orientamento dei Giudici a trattare casi analoghi, quindi è possibile che ci saranno decisioni su casi particolari diverse dalle suddette considerazioni ma dubito fortemente che ci potranno essere sentenze che giustifichino indiscriminatamente arbitrarie riduzioni di canone o esonero definitivo dal pagamento.
Si segnala , comunque, l’opportunità di ricorrere a strumenti alternativi al contenzioso giudiziale come la mediazione o la negoziazione assistita con l’ausilio di avvocati.
In tal modo , la decisione che si concorderà tra le parti certamente terrà conto delle contrapposte esigenze con tempi ragionevoli in linea con la prosecuzione del contratto e la conservazione dei suoi effetti.
Avvocato Sergio Vitale